Самостоятельное согласование перепланировки квартиры vs услуги бюро под ключ: что выбрать?

Когда люди задумываются о перепланировке своей квартиры, они не всегда осознают, насколько сложным может быть процесс согласования проектов с жилищной инспекцией. Ремонт нередко обходится солидными суммами на материалы и работы, в связи с чем дополнительные расходы на согласование могут не быть вписаны в статистическую базу. Но возможно ли сэкономить деньги и личные усилия и разрешить согласование самостоятельно? Статья раскрывает вопрос о том, как самостоятельно оформить перепланировку квартиры, сколько это будет стоить, а также рассматривает случаи, когда важнее доверить этот процесс профессионалам.

Назрела необходимость получить согласование на проведение ремонта в квартире? На этот процесс нужно потратить много времени и сил, начиная с подготовки проектной документации и чертежей будущей планировки квартиры. Однако, стоит учитывать два важных момента: не все работы требуют согласования, и не все изменения в квартире могут быть узаконены.

Важно помнить, что любые работы, которые могут представлять угрозу для безопасности проживающих или ухудшать жилищные условия не могут быть узаконены. Например, нельзя переносить "мокрые зоны" в жилые комнаты, где отсутствует гидроизоляция. Также не разрешается сносить несущие конструкции и присоединять лоджию к жилой комнате.

Для зеленого света стоит обратить внимание на виды работ, которые допускаются без согласования. К таким работам можно отнести внешнюю отделку, покраску стен, укладку плитки, остекление балкона и разбор антресолей. Однако, важно знать, что нежилые технические помещения на этаже и чердаки являются общедомовым имуществом и не могут быть присоединены к квартире.

При наличии "договора под ключ", который охватывает весь процесс перепланировки квартиры, проектное бюро организует вызов и взаимодействие с комиссией. В этом случае от собственника требуется только подпись на акте и обеспечение доступа к квартире. Приемку перепланировки осуществляют под авторским надзором, и она часто происходит с первого раза благодаря знаниям специалистов из проектного бюро о порядке осмотра квартиры, умению наладить контакт с инспектором, а также способности подсказать, какие ошибки ремонта следует исправить перед приемкой.

Если необходимо получить новый техпаспорт на квартиру, то собственник может обратиться в БТИ. Новый паспорт будет готов в течение нескольких недель. Кроме того, проектная организация может включить в свои обязанности получение нового паспорта в БТИ и организацию кадастрового учета изменений в Росреестре. Все необходимые документы будут доставлены заказчику на дом в удобное для него время.

Важно знать, что при перепланировке квартиры и изменении ее площади, необходимо обратиться в Росреестр для прохождения кадастрового учета и получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Данный процесс может занять от 14 рабочих дней, однако, в некоторых случаях, может растянуться на несколько месяцев.

Согласование проекта перепланировки также является довольно затратным по времени и средствам. Как правило, при работе над индивидуальными проектами, согласование занимает много времени и требует исправления множества замечаний инспектора, а также бесконечных хождений по инстанциям.

В случае, если перепланировка была выполнена некачественно, это может привести к различным негативным последствиям, таким как порча коммуникаций и изоляционных слоев, трещины в стенах и др. Устранение таких проблем обойдется гораздо дороже, чем услуги проектных организаций.

Стоимость разработки проекта и подготовки документов на согласование перепланировки для квартир площадью до 90 м2 начинается от 25 тысяч рублей и занимает минимум 5 рабочих дней.

Кроме того, при необходимости, можно заказать дополнительные услуги по консультации специалистов, доставке необходимых документов и помощи в подписании акта о завершении работ за 5-10 тысяч рублей.

В среднем, для согласования перепланировки квартиры под ключ, проектировщики работающие по доверенности, берут на себя все этапы начиная от разработки проекта и подачи документов за собственника, и заканчивая проверкой качества ремонтных работ. Такие услуги обойдутся в 70–80 тысяч рублей, при условии, что перепланировка не слишком сложная. Время на оформление перепланировки под ключ может занять от 3 до 4 месяцев.

Если квартира имеет сложную перепланировку, то стоимость услуг будет выше, минимум на 60–120 тысяч рублей. Все из-за того, что проектировщикам придется обращаться к разработчикам дома за техническими заключениями, которые не предоставляются бесплатно.

Если нет времени и желания самостоятельно разбираться с бумажной волокитой и отслеживать каждый этап проведения ремонтных работ, то лучше довериться профессионалам. Несмотря на то, что самостоятельное согласование перепланировки за счет эскизов и типовых проектов может показаться дешевле, на самом деле это не так. Ведь услуги профессионалов весьма доступны и они предлагают индивидуальные пакеты услуг для каждого клиента, при этом не завышая цены.

* Стоимость услуг актуальна на август 2020 года и не является публичной офертой. Цены указаны для ознакомления.

При решении вопроса о перепланировке жилых помещений необходимо руководствоваться главой 4 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Причем для каждой квартиры в зависимости от этажа, архитектурных особенностей здания, состояния коммуникаций и строительных конструкций, требования и запреты могут, и будут, отличаться.

Кроме того, перепланировка может потребовать переустройства квартиры. В таком случае, нужно учитывать дополнительные требования Московского жилищного инспектората (МЖИ). Например, если вы хотите установить или заменить газовые приборы на кухне на электрические, вам понадобится техник из Мосгаза, чтобы выполнить соответствующие работы. Также, если вы решили заменить газовую плиту на электрическую, вам понадобится электропроект квартиры. Для получения справки о выделенной мощности необходимо обратиться в управляющую компанию или товарищество собственников жилья. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено не менее 4 кВт мощности.

На стадии составления проекта можно обойтись без привлечения специалистов только в двух случаях. В первом случае, если планируется провести незначительные работы, связанные с изменением расположения сантехники, плиты или перегородок, не имеющих отношения к санузлу или кухне, например, устройство кладовой или проемов. В этом случае допустимо подготовить эскиз перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры. Это значительно проще и дешевле, чем разработка полноценного проекта. Однако, для других видов работ, указанных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, требуется составление проекта, и простой эскиз здесь не подойдет.

Во втором случае, квартира находится в серийном доме, и можно выбрать подходящий типовой проект из каталога ОАО "МНИИТЭП". Однако необходимо учитывать, что даже небольшие отклонения от типового проекта требуют составления полноценного проекта перепланировки, даже если это относится только к расположению сантехники.

Если требуется разработка нетипового проекта, то следует обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО. Это документ, дающий право организации вести проектные работы. С проектной организацией заключается договор на авторский надзор, вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими документами, который затем передаются в жилищную инспекцию.

В основе создания проекта лежит технический план помещения и схемы коммуникаций, хранящиеся в БТИ. В соответствии с правилами ГОСТа проект состоит из нескольких основных частей: текстовой части, графической части и приложения.

Текстовая часть включает в себя пояснительную записку с общими данными, архитектурно-строительными решениями (в чем заключаются переустройство и перепланировка), перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть включает в себя планы квартиры до и после перепланировки с экспликациями помещений (пояснениями, где указываются названия и площадь помещений), схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и т.д.

Приложения включают в себя базу нормативной документации, рекомендации по производству работ и информационную справку к проекту (опорные регламенты, сроки действия проекта, запрещенные работы). Создание проекта в соответствии с этими частями помогает обеспечить эффективное планирование и выполнение строительных работ в здании.

Для согласования перепланировки необходимо наличие специального проекта, иначе Мосжилинспекция не будет принимать документы. Однако, чтобы учитывать требования различных госорганов, требуются специальные знания в этой области, и поэтому у разработчиков проекта должен быть большой опыт в согласовании перепланировок. В противном случае, процесс получения всех разрешений и доработка проекта может затянуться на долгое время.

Вместе с проектом готовится техническое заключение, проводится его подготовка, которую осуществляет инженер проектной организации, или автор проекта дома, либо заменяющая его организация, если в доме затрагиваются несущие конструкции или используются деревянные или смешанные перекрытия. Информация об авторстве располагается в Мосжилинспекции или управляющей компании. Если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Далее следует проводить замеры и осмотр квартиры, и, при необходимости, замеры соседних квартир сверху и снизу.

Как только будет получен проект перепланировки с техническим заключением, заявление на согласование перепланировки можно подавать. Физические лица обращаются в отделение МФЦ или заполняют форму на сайте, а также прикрепляют скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью, которую могут предоставить в проектной организации.

Желая провести перепланировку квартиры, необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление в Мосжилинспекцию (в соответствии с постановлением Правительства Москвы №508-ПП) со согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или договор социального найма, а также выписка из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки (в двух экземплярах).
5. Техническое заключение о возможности перепланировки (в двух экземплярах).
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Для домов, где была проведена техническая инвентаризация, паспорта и планы помещений хранятся в МосгорБТИ, и Мосжилинспекция запросит их самостоятельно. В случае, если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, либо его подготовила другая организация, необходимо заказать техпаспорт отдельно. Можно обратиться в МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Срок изготовления техпаспорта составляет около 10 рабочих дней. Если осмотр в квартире не проводился вообще или его проводили более 5 лет назад, необходимо вызвать техника из соответствующей организации для осмотра. В этом случае получение техпаспорта выйдет дороже.

Для того, чтобы получить разрешение на уже выполненную перепланировку квартиры, список необходимых документов не отличается от стандартного, за исключением пунктов 4 и 5. Вместо проекта перепланировки, потребуется подготовить техническое заключение, которое подготавливает проектная организация или автор проекта дома. Это заключение подтверждает допустимость и безопасность выполненной перепланировки. Техпаспорт необходимо предоставить в двух вариантах: старый - до перепланировки, и новый, где все изменения обозначены красными линиями. Важно отметить, что техническое заключение выдается только после завершенных ремонтных работ.

Для того, чтобы перепланировка была согласована в рамках ипотечного кредита, необходимо получить разрешение от банка, с которым заключен договор. Мосжилинспекция не требует этого документа, но без него могут возникнуть проблемы с выплатой кредита.

Если вы не хотите заниматься оформлением и подачей документов, можно заказать услугу "под ключ". В этом случае все работы будут выполнены профильными специалистами по доверенности.

Заявление на перепланировку, поданное в Мосжилинспекцию, рассматривается в течение 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации могут помочь с получением разрешения, имея устоявшиеся связи с административными органами и знания о порядке действий, что позволяет сократить сроки ожидания.

Для комплексных перепланировок, требующих составления проекта и авторского надзора, выдается журнал производственных работ вместе с разрешением на перепланировку. Этот журнал содержит информацию о технологических решениях, утвержденном перечне материалов и последовательности действий. Разрешение на перепланировку действительно в течение одного года, с возможностью продления на шесть месяцев в крайних случаях.

Согласно законодательству, все изменения в конфигурации помещения должны быть занесены в новый технический паспорт и зарегистрированы в Росреестре. Только после этого процедура согласования перепланировки квартиры будет считаться завершенной.

Ниже приведены особенности и порядок действий при самостоятельном и профессиональном согласовании перепланировки квартиры.

При самостоятельном согласовании необходимо получить техпаспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Заявление для согласования должно быть заполнено правильно, и нужно подготовить необходимое количество копий документов для их подачи в Мосжилинспекцию. Кроме того, следует обратиться в МФЦ для их передачи, а также общаться с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com