Проект перепланировки нежилого помещения: нюансы составления и согласования

При необходимости ремонта и перепланировки нежилого помещения, его владельцы сталкиваются с рядом сложностей. Это особенно актуально для помещений, которые используются для общественных нужд, где важно обновлять интерьер и создавать новую атмосферу. Часто приходится не только менять дизайн, но и изменять пространство помещения — делать двери, перегородки или расширять его границы. Однако, любая перепланировка подлежит обязательному согласованию с соответствующими органами.

В городах федерального значения роль согласования перепланировки играют местные органы самоуправления. В Москве эта функция возложена на Мосжилинспекцию (МЖИ). Для начала необходимо предоставить проект перепланировки помещения. Такой проект необходим при любых ремонтных работах на жилой недвижимости, а также при перепланировке помещений для других целей. Без такого документа заявка не будет рассмотрена МЖИ и другими уполномоченными органами. Проект перепланировки можно заказать в проектном бюро. Однако, наибольшие шансы на одобрение имеют только проекты, сделанные фирмами, состоящими в СРО.

В Жилищном кодексе РФ перепланировка определяется как изменение конфигурации помещения, включая перенос стен, создание проемов в перекрытиях и другие изменения, которые обязательно вносятся в его техпаспорт.

В соответствии с законодательством, проект перепланировки как жилого, так и нежилого помещения должен соответствовать требованиям жилищного законодательства и содержать техническое заключение о возможности его выполнения. Кроме того, в проекте перепланировки нежилого помещения должны быть включены такие разделы проектной документации, как план помещения до и после изменений, схемы размещения инженерного оборудования и прокладки инженерных сетей. В некоторых случаях проект также может включать решения по обустройству фасада или схемы водоснабжения и канализации.

Важно отметить, что проект перепланировки не следует путать с дизайн-проектом. В дизайн-проекте делается акцент на внешнем виде помещения после ремонта, включая изменение конфигурации, декоративную отделку и расстановку мебели. В то время как проект перепланировки содержит лишь инженерные и технические расчеты. Проект перепланировки обладает юридической силой, в то время как дизайн-проект не может стать основанием для перепланировки.

Проект перепланировки нежилого помещения необходимо согласовывать с Центром гигиены и эпидемиологии. Количество разделов в проекте, которые требуются для согласования, может меняться в зависимости от предназначения помещения. Для одобрения проекта перепланировки в офисе или непродовольственном магазине может потребоваться меньше времени, чем для кафе, ресторана или другого заведения сферы общепита, магазина продуктов, парикмахерской, салона красоты или косметологического кабинета.

Переустройство - это ремонтно-строительные работы, которые также необходимо согласовывать перед выполнением. От перепланировки оно отличается установкой и переносом санузлов, электро- и теплосетей и других коммуникаций. Как правило, ремонт в нежилом помещении включает и изменения, относящиеся к перепланировке, и выполнение работ, считающихся переустройством. Процедура согласования для этих работ не отличается.

Есть еще одна похожая процедура - реконструкция объекта, не предназначенного для постоянного проживания. Реконструкция затрагивает все здание, включая работы по восстановлению или усилению несущих балок, увеличению площади, возведению дополнительных этажей и т.д. Реконструкция может включать и перепланировку, и переустройство, и она требует получения разрешения на строительство. Одобрение госорганов для реконструкции также может занять больше времени.

Для того чтобы правильно оформить перепланировку нежилых помещений, нужно знать, какие именно помещения относятся к нежилым, а какие к жилым. Статус помещения всегда указан в технической документации и выписке из ЕГРН. К нежилым объектам относятся офисы, магазины, салоны красоты, кафе и рестораны, гостиницы и апартаменты. Однако фактически любая гостиница или апартаменты не могут рассматриваться как жилое помещение, так как по такому адресу нельзя оформить постоянную прописку.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку, зависит от типа здания, в котором находится помещение. Если в здании находятся только нежилые объекты, проект перепланировки нежилых помещений с МЖИ вовсе не согласуется. В случае, если в здании располагаются и жилые помещения, то проект должен быть согласован как с МЖИ, так и с Центром гигиены и эпидемиологии. Это правило касается всех нежилых помещений: если они соседствуют с жилыми, то процесс получения разрешения на перепланировку усложняется. К общим требованиям в этом случае добавляются дополнительные, связанные с соблюдением санитарно-эпидемиологических норм.

Для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения, необходимо обращаться в ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве". В этом случае собственнику нужно представить целый пакет документов, включая заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, саму документацию, копии правоустанавливающих документов и т. д. Труднее всего получить разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии на перепланировку в кафе, барах и прочих заведениях общепита, а также в продуктовых магазинах.

Если здание не предназначено для проживания людей (например, оно офисное), то хозяину для согласования ремонта никакой протокол общего собрания собственников помещений представлять не нужно. Кроме того, санузлы и кухни (в ресторанах или кафе) в таком случае теоретически разрешается располагать где угодно — ведь под ними точно не будет жилых комнат. Однако при этом все равно должны соблюдаться санитарные правила для заведений общественного питания.

За перепланировку или переустройство без согласования помещений в нежилом помещении, расположенном в МКД, предусмотрены штрафы. Перепланировка помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях не влечет ответственности. Однако, все же, проведение несогласованной перепланировки в нежилых помещениях не стоит рисков.

Разрешение на перепланировку помещений – это процедура, на которой не стоит экономить. Как правило, главным расходом является составление проекта. Стоимость услуги зависит от сложности проекта, его объема и сроков выполнения работы, а также ценовой политики компании.

В Москве цена на проект перепланировки нежилых помещений начинается от 20 000 рублей, а стоимость комплекта, включающего в себя проект и техническое заключение, может составить около 30 000 рублей. За дополнительные услуги, включенные в документацию, нужно заплатить отдельно, начальные цены на них начинаются от 10 000 рублей.

Для того чтобы узнать, как формируется итоговая стоимость услуг, многие проектные организации предоставляют бесплатные консультации.

Важно понимать, что грамотно составленный проект – залог успеха при подаче заявления на согласование ремонтных работ. Независимо от того, находится ли нежилое помещение в многоквартирном доме, офисном здании или торговом центре, процедура согласования пройдет гладко и быстро, если выполнитель будет являться профессиональной проектной организацией.

Информация о ценах на проект перепланировки нежилых помещений не является публичной офертой, а актуальна на июнь 2020 года.

Фото: freepik.com