Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Еще на этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, составляется смета. От соблюдения рабочего проекта зависит успех всего процесса строительства. Поэтому очень важно заранее учесть все особенности, от выбранной для строительства земли до обустройства участка. Кроме того, нужно тщательно выбирать производителей и поставщиков качественных стройматериалов, а также подрядчиков строительных работ. Подробнее об этом мы расскажем в нашей статье.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно при оформлении прав на садовые и жилые дома ознакомиться с официальными позициями министерств и ведомств. Несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы, они содержат разъяснения, которые важно изучить.

В частности, в списках находятся письма с официальными разъяснениями от Минэкономразвития России, Росреестра и Минстроя России. К числу таких писем можно отнести:

• Письмо от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и Минэкономразвития России, в котором говорится о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения», в котором рассказывается о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома;
• Письмо от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 Минстроя России о необходимости приведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений», в котором говорится о рассмотрении обращений относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и Минэкономразвития России об использовании положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 Минстроя России о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов;
• Письмо от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 Минстроя России о внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Несмотря на то, что информационные письма не являются нормативными актами, они могут помочь людям, желающим зарегистрировать свое право собственности на садовые и жилые дома. Поэтому ознакомление с ними может быть полезным.

Получив разрешение на строительство, первым делом необходимо изучить нормативно-техническую документацию, которая регулирует проектировочные, изыскательные и строительные работы. Это особенно важно для документов, которые автоматически обеспечивают соблюдение «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», а также удовлетворяют требованиям постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этой категории важно обратить внимание на своды правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и другие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013). Получившиеся знания помогут надежно и качественно осуществить застройку.

Одной из основных мер по обеспечению пожарной безопасности при строительстве домов является правильное расстояние между постройками. Это гарантирует, что в случае пожара, огонь не перекинется на соседние здания. Также необходимо учитывать огнестойкость материалов при выборе расстояния.

Если дом построен из кирпича или бетона, то минимальное расстояние должно быть не менее 6 метров. Если для перекрытий дома используются металлический каркас с деревянными стропилами, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Если постройка выполнена из дерева, то расстояние должно составлять не менее 15 метров.

При строительстве дома также необходимо учесть подъезд к зданию, включая подъезд для пожарной техники, а также заложить возможность эвакуации и проверить коммуникации на исправность. Требования к стройматериалам в отношении пожарной безопасности регулируются Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

Помимо этого, следует учитывать, что площадь земельного участка под строительство дачного дома должна составлять не менее 600 квадратных метров. Участок также необходимо оградить с помощью сетки или решетки, чтобы не затенять соседей. Однако, если есть согласие соседей, со стороны улицы можно поставить глухой забор.

При планировании строительных работ необходимо учитывать нормативы расстояний, соблюдение которых гарантирует комфортное проживание. Например, если речь идет о частном доме, необходимо предусмотреть расстояние не менее 5 метров до красной линии улицы и не менее 3 метров до красной линии проезда. Однако, при возведении хозпостроек, таких как хлев или курятник, расстояние до красных линий должно быть не менее 5 метров. Кроме того, следует учитывать коэффициент изоляции: хозпостройки для животных должны находиться не менее чем в 12 метрах от входа в жилой дом, а отдельные подсобные помещения необходимо предусмотреть на расстоянии как минимум трех подсобок.

На территории садового участка можно предусмотреть место под компостную площадку и уличный туалет, однако необходимо учитывать, что расстояние от дома до уборной должно составлять не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров.

При этом, не следует забывать о сохранении рельефа и качества поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Важно обеспечить также систему водоотведения и соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, которые содержатся, например, в СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00, 2.1.5, и других.

Ниже представлен общий список нормативно-технических документов, которые необходимо учитывать при строительстве частного дома. Помимо этого, строитель должен ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Например, при использовании керамических поризованных блоков и кирпича, необходимо изучить следующие межгосударственные и национальные стандарты:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Опытные строители советуют начинать не с закладки фундамента, а с подготовительных работ, например, проведения геологического анализа и изучения состава почвы, а также проектирования типа постройки. Это поможет избежать ошибок при выборе типа фундамента, который зависит от рельефа участка – сухого, сырого или мокрого. При работе с каждым типом рельефа важно учитывать разные источники влаги, что отражается на затратах на строительство.

Для избежания незапланированных земляных работ еще перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу. Если была обнаружена сейсмоопасная зона или иные геологические процессы, создающие риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии с межгосударственными стандартами.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов следует соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Не все начинающие строители, даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, избегают досадных ошибок при возведении дома. Однако если вы уделите внимание подготовительным работам и закладыванию инженерно-защитных мероприятий в соответствии со стандартами, вы сможете избежать серьезных проблем в будущем.

5 основных ошибок при строительстве: как избежать проблем

Каждый застройщик хочет получить свой идеальный дом без каких-либо проблем. Однако, зачастую, строительство может стать настоящей головной болью, если не учесть некоторые элементарные вещи.

Ниже перечислены самые распространенные ошибки при строительстве, которые необходимо избежать в процессе постройки своего жилья:

1. Неправильный выбор материалов для строительства, утепления, облицовки и кровли. При выборе материалов необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Например, для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, но для дома, предназначенного для круглогодичного проживания, рекомендуется использование более прочных материалов, таких как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.
2. Использование некачественных строительных материалов. При строительстве не стоит экономить на материалах и отдавать предпочтение дешевым вариантам, так как они часто не соответствуют необходимым стандартам качества. Такой подход может привести к увеличению расходов в будущем.
3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Крайне важно соблюдать правила пожаробезопасности при строительстве. Необходимо учитывать дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши. Некоторые материалы могут быть невыгодными в использовании из-за большого количества отходов и необходимости периодической защиты от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Важно использовать качественные теплоизолирующие материалы, которые обладают низкими показателями теплопроводности, экологичны, морозоустойчивы и долговечны. Также необходимо обеспечивать гидроизоляцию для избежания появления плесени и трещин в стенах и под кровлей.

Также следует учитывать размер земельного участка, который должен соответствовать габаритам дома, иные требования нормативных документов, проводить топогеологические изыскания на участке застройки, а также составить проект здания.

Перед началом строительства стоит внимательно изучить все возможные ошибки, чтобы избежать проблем в будущем.

Фото: freepik.com